安省 Listing 合同佣金全解析：百分比、时长、可不可取消？2026 TRESA 版
签了 listing 合同才发现 holdover 60-90 天、cancellation 要 mutual？签字前看这一篇就够了。
安省 listing 合同的佣金、时长和取消条款怎么读？
四个关键条款：(1) 佣金通常 4-5% + 13% HST（listing 端 2-2.5% + buyer 端 2-2.5%）；(2) Listing 时长 60-180 天，过期自动失效；(3) Holdover Clause 通常 60-90 天，合同结束后期间的成交仍需付佣金；(4) Cancellation 需要 mutual consent（OREA Form 242），单方面取消通常无效。合同由 TRESA 2002 + OREA Form 200 规范，2026 年起 RECO 强化披露义务。
Source: TRESA 2002, OREA Form 200/242, RECO TRESA Guidance 2026
上个月一位客户来找我，说 ‘我已经签了 listing 合同 6 个月、3 个月还没卖出去，能取消吗？’ 这是个非常常见的问题，但答案很多人意外——大概率不能。今天讲清楚 listing 合同的 4 个关键条款。
条款 1：佣金结构
佣金范围 4-5% + HST
• $1M 房子，5% 佣金 = $50,000 + $6,500 HST = $56,500
• 但佣金不是法规规定的，是双方协商的。低佣金 model（1-2% listing 端）越来越多。
Listing 端 vs Buyer 端拆分
• ‘Total commission 5%, buyer agent 2.5%’ → 卖家付 5%，listing 公司拿 2.5%，buyer 公司拿 2.5%
• ‘Total commission 4%, buyer agent 2.5%’ → 卖家付 4%，listing 公司拿 1.5%，buyer 公司拿 2.5%
2026 TRESA 强化要求 listing 在 MLS 上披露 buyer agent 佣金比例。
条款 2：合同时长
⚠️常见陷阱：低佣金 model（’1% listing fee’）通常意味着 buyer agent 佣金也压低（1.5% 而不是 2.5%）。MLS 上 buyer agent 看到 1.5% 会自动 deprioritize 你的房——showings 锐减。看 total commission，不要只看 listing 端。
通常 60-180 天
• 60 天：卖家议价能力强、紧迫感高
• 90 天：标准长度
• 120-180 天：豪宅 / slow market / 非常规房型
过期后合同自动失效。但 holdover clause 仍可能生效（见下）。
时长选择的策略
避坑：经纪要求 180 天 + 不愿意提供 mid-term 评估的，警惕——可能是 listing portfolio 心态而不是真心卖你的房。
条款 3：Holdover Clause（最容易踩坑的）
🚨致命错误：到期后换经纪不要求 ‘introduced buyers list’。新经纪如果卖给老经纪 introduced 的买家，你可能付两次佣金（老 brokerage holdover + 新 brokerage commission）。
什么是 Holdover
‘Introduced’ 的范围包括看过房、收过 MLS 推送、看过 open house 等。
Holdover 实战风险
关键保护动作：取消时要求 listing brokerage 提供 ‘list of introduced buyers’（书面）。这份清单成为 holdover 期间唯一适用范围。
条款 4：Cancellation 取消机制
单方面取消通常无效
可以谈的取消理由
建议：签约前先和经纪谈 ‘early termination clause’ —— 比如 ‘如果 60 天内 listing 收到的看房不到 10 次，卖家有权 30 天书面通知取消’。
常见问题 FAQ
佣金是法定的吗？
不是。安省没有法定佣金率。4-5% 是市场惯例，但完全可以协商。你可以谈 ‘阶梯佣金’ (sliding scale)、’flat fee’ (固定金额)、’low listing fee + standard buyer commission’ 等。但要警惕：太低的 buyer agent 佣金会降低你房子的 showing 量。
Holdover 60 天还是 90 天，差异有多大？
差异不大，关键是 ‘introduced buyers list’ 是否清晰。Holdover 时长本身可以谈，30-60 天比较合理。更重要的是要求 brokerage 提供书面 introduced buyers list——这是 holdover 适用的唯一范围。
Listing 没动，经纪不配合调价怎么办？
签约前就要写入合同：’sellers reserve right to direct listing price changes’。如果已经签了，可以书面要求经纪在 X 天内提交 marketing report + 调价建议，否则触发 ‘failure to perform’，作为 cancellation 谈判筹码。最终目标是 brokerage 主动签 Form 242。
可不可以同时签两家 listing brokerage？
不可以。这叫 ‘multiple listing’ 或 ‘open listing’，安省 standard exclusive listing 不允许。要换 brokerage 必须先 cancel 现有合同（Form 242），且要小心 holdover overlap——同一买家可能让你付两次佣金。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · GUILD Elite
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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