安省楼花最终交接 (Final Closing) 完整流程与避坑指南

Interim Occupancy 是楼花交接的第一阶段——大楼建好但还没完成 condo registration，你拿钥匙搬进去但产权还在开发商名下，每月付 occupancy fee。Final Closing 是真正过户——condo registration 完成、产权转给你、贷款下款、HST 结算、所有 closing cost 一次性付清。两个节点中间一般间隔 6–18 个月，期间 condo 实际无法卖给第三方（产权不在你名下）。

Occupancy Fee 是 interim occupancy 期间每月付给开发商的费用，由三部分组成：(1) 利息——按未付清的房款 × Bank of Canada 利率计算；(2) 估算 condo 管理费；(3) 估算地税。这笔钱不抵 mortgage 本金、不抵房价、不能扣税（非自住情况下）。不付的后果是开发商可以视为违约扣留 deposit (10–20%) 并起诉。法律上无法跳过——但你可以缩短 occupancy 期：提前要求 final closing 或卖给第三方 (assignment)。

PDI 是 Tarion 强制要求的交接前验房，通常在 occupancy 前 7–30 天。需要检查：(1) 所有 appliance 通电运行；(2) 水电气线路工作正常；(3) 油漆、地板、橱柜、瓷砖无瑕疵；(4) 窗户、门、阳台无损坏；(5) HVAC 运行正常。所有问题都要写进 Tarion Certificate of Completion and Possession (CCP)。Tarion 30-day form 和 1-year form 是后续补漏窗口。带专业 inspector ($300–$500) 比自己看更稳——一个 PDI 通常 2–4 小时。

Tarion 是安省政府的新房保修体系，分三个时间档：(1) 1 年保修——所有制造和材料缺陷（appliance、瓷砖、油漆、HVAC 等）；(2) 2 年保修——电路、水管、暖气、外墙窗户等主要系统；(3) 7 年保修——major structural defects（结构性损坏，地基、承重墙、屋顶结构）。新规要求所有 condo 开发商必须在 HCRA (Home Construction Regulatory Authority) 注册。值得注意：装修升级 (如 builder upgrade) 和 cosmetic damage（搬家碰撞）不在 Tarion 覆盖范围。

除了房款余额外，主要 closing cost 包括：(1) Land Transfer Tax (LTT) —— Toronto 内是 Ontario + Toronto 双层，按价格计算大约 2–4%；(2) HST 净额 (扣除 NHR/NRRR 后)；(3) Development Charges / Education Levies —— 通常 $10,000–$25,000，APS 会写有 cap；(4) Tarion Enrollment Fee —— 一次性约 $400–$1,500；(5) 律师费 $1,500–$3,500；(6) Statement Adjustments (utility deposit、condo 管理费 prorated)；(7) Title Insurance $400–$800。$700K 楼花 final closing 现金需求通常 $40,000–$80,000（不含按揭 down payment）。