卖房之前必做的 3 道财务测试：生意现金流、月供承受力、下家可负担

测试 1：生意/收入现金流分析（决定贷款 ceiling）

核心问题：卖房之后买下家，你的收入证明能拿多少贷款？T4 工资党简单——bank 用 base income 计算。self-employed很复杂——bank 用过去 2 年税表的’qualifying income’，通常是 net business income 不是 gross。典型坑：业主税务师做了 aggressive 抵扣把 net 做到 $40K 以下，bank 一看你的 qualifying income 只能给 $200K 贷款——而你预算想买 $1.5M 房。提前 2 年规划：如果计划 2026 卖+买，2024-2025 税表就要保留足够 qualifying income。

测试 2：GDS / TDS 月供承受力（30/35 rule）

GDS（Gross Debt Service）：月供 + 房产税 + 暖气 + 50% condo fee ÷ gross monthly income，不超过 32-39%（标准 OSFI 32%，少数 lender 39%）。TDS（Total Debt Service）：GDS + 信用卡最低 + 车贷 + student loan，不超过 40-44%。实例计算：年入 $180K（月 $15K）、新房 $1.4M、down payment 30%、利率 4.5%、25 yr：月供 ~$5,400，房税 $750/mo、暖气 $200/mo = GDS 41%——超 32% 标准。对策：(1) 加大首付；(2) 选 lender 用 39% GDS（私贷机构）；(3) 选更便宜下家。

测试 3：下家可负担实际计算

公式：(卖房成交价 – 现 mortgage 余额 – 卖房成本 ~5%) + (新预算)的 down payment + 关闭成本 ~3% = ‘是否手中余额 ≥ 0’？实例：现房卖 $1.3M、mortgage $400K、成本 6.5%（含 commission + 律师 + staging）= 净 equity $815K。新房 $1.7M、down payment 30% = $510K。新房关闭 ~$60K（land transfer + 律师 + moving）。需要现金：$510K + $60K = $570K。差额：$815K – $570K = +$245K 余裕（够装修 / 应急）。反向：如果新房 $2.2M、down 30%（$660K）+ 关闭 $80K = 需 $740K，不够，要重新规划。

卖+买 时间错配的现金流陷阱

典型情况：卖房 closing 在新房 closing 后 30 天，意味着你同时持有两套房 30 天——双月供 + 双房税 + 搬家成本。解决方案：(1) Bridge loan（过桥贷款）：bank 借你 $200K 30-90 天，利率 prime+1-2%，月成本 $700-1500；(2) 条件 closing：新房合同里加 ‘subject to sale of buyer’s existing property’——但这大幅降低 offer 竞争力，卖家市场基本不接受；(3) 同步 closing：律师协调两个交易在同一天，常常做到但风险大。不要忽视：很多卖家算了 down payment 但没算 30 天双月供（$15-25K extra cost）。

什么情况下应该’先不卖’

3 个场景应该缓卖：(1) self-employed 但 2 年税表 qualifying income 不够——再做 1-2 年税务规划再卖；(2) 下家锁定的小区市场 inventory 极少——卖了找不到，被迫住 rental 或 down-grade；(3) 夫妻一方失业 / 公司不稳——保持现状，不要在收入不稳定时换大房。例外：(1) 必须搬迁（工作、家庭）；(2) 现房有重大问题（结构、漏水）维修成本超过 5%；(3) 离婚 / 法律强制。

Self-employed 我应该提前多久做税务规划？

至少 2 年。Bank 看 2 年税表的平均 qualifying income。实操：(1) 决定 2026 卖买的话，2024 + 2025 两年税表都要 maintain 高 qualifying income；(2) 找同时懂税务和 mortgage 的会计师（不是只优化税的，那种会让你 income 显得越低越好）；(3) 计划重大支出抵扣的时间分布，避免某年大幅压低 income。常见错误：发现要卖买才开始调整税表 = 来不及。

GDS 超 32% 怎么办？

3 个方向：(1) 加首付（最干净、长期成本最低）——再多首付 $50K 把 GDS 拉回 32%；(2) 选 39% GDS 的非主流 lender（B-lender / private）——利率比 prime bank 高 0.5-1%，但能 qualify 更高房价；(3) 降下家预算——回到 $1.3M instead of $1.4M。不推荐：找 “配偶共担” 把另一方加 mortgage（如果将来收入不稳，整个家庭风险升）；找 cosigner（涉及 future inheritance / 关系敏感）。

Bridge loan 利率高吗？

Prime + 1-2%（2026 年 prime 4.45% = 实际 5.45-6.45%）。30-90 天 $200K bridge 总成本 $700-1500。比卖房折价 $20K 便宜得多。使用条件：(1) bank 看到你已 firm sold 现房（contract 没有 condition）；(2) closing date 已确认；(3) bank 给你新房 mortgage 已批。风险：firm sale 的买家如果 closing 时违约，bridge loan 突然失去 collateral——bank 可能 demand 立即还款。对策：firm 现房合同时确认买家的 mortgage commitment + 适度的 deposit。

我先卖再买可以吗？

可以，但代价 $10-20K rental + 二次搬家。好处：(1) 100% 知道首付金额，不会因为下家 closing 时的市场波动被卡；(2) 没有时间压力，慢慢挑下家。缺点：(1) rental 30-90 天家具/搬家成本 $10-20K；(2) 找 rental 难（GTA 短租紧张，pet/家庭限制）；(3) 心理压力（’家’感觉缺失）。适合人群：高 risk-averse、self-employed 收入不稳、计划大降级（卖大独立屋买 condo）。

我应该先 list 还是先 pre-approval？

先 pre-approval。逻辑：pre-approval 告诉你能买多大的下家（比如 max $1.6M），反向决定你的 list price 必须达到 net equity $X。先 list 是颠倒的——卖了才发现下家买不起预想的。正确流程：(1) Mortgage broker pre-approval（30 天有效）；(2) 想清楚下家 target；(3) 计算需要的 net equity；(4) 反推 list price minimum；(5) 如果 minimum 太高（市场不支持）则重新规划下家，不是降低 net equity 强卖。