对比近6个月的 sold comps

找3-5套同区域、同类型、同面积、同朝向的真实成交（不是 active listing）。MPAC、Geowarehouse、TRREB 内部数据都是来源。如果 sold comps 中位数比你成交价高15%以上，确实有空间；如果你的成交价已经在 sold comps 上方，’低30万’只是叫价虚高。

算 cap rate（投资视角）

如果是出租物业：cap rate = 年净租金 ÷ 购买价。GTA 现在合理范围是 3.5%-5%。如果按你成交价算出来 cap rate < 3%，租金回本太慢，'低30万'救不了你。如果是自住，等价的指标是 price-to-rent ratio——同样大小的房子月租金 × 12 × 你的购买价比值，超过20通常说明买入价偏贵。

压力测试持有现金流

假设利率上升1%、房子3个月租不出去、HVAC 突发更换花$8K——你还能不能持有？如果月供加 property tax + condo fee + 维护，超过你税前收入的35%，’低30万’是陷阱不是捡漏。

查看挂牌历史

Geowarehouse 或经纪 MLS 内部都能看到这套房过去2年的所有挂牌记录。如果它从$1.5M挂到$1.2M再挂到$1.1M最后接受$0.95M——卖方早就在每一轮砍价。你拿到的’30万折扣’是叫价对比，不是真实折扣。

找出卖方为什么定那么高

卖方虚高30万通常有原因：希望吸引特定买家、参考的是2022年的 comps、经纪策略性高定吸引谈判。理解卖方动机能帮你判断这个’让步’有多大成色——是 distress sale 还是普通谈判结果。

叫价是怎么定的？

三种逻辑：(1) Comparable Market Analysis (CMA) 公允定价——和近期 sold comps 接近；(2) 策略性低定吸引多 offer 抬价（GTA 2017-2021 流行）；(3) 高定留谈判空间（2024-2026 因为市场冷下来开始普遍）。叫价≠市场价，永远比对成交。

Sold comps 哪里查？

公开来源：MPAC（产权和评估值）、HouseSigma 部分成交、Zolo——但完整的实际成交价只在 TRREB MLS 数据库。需要持牌经纪帮你 pull comps。

自住和投资判断标准一样吗？

不完全。投资关键是 cap rate 和现金流；自住关键是适配性（学区、通勤、生活）+ 持有期。但两个场景都不能把’比叫价低多少’当作主要指标。

怎么知道卖方是不是 distress sale？

信号包括：挂牌时间长（DOM > 60天）、多次降价、空房（已经搬走）、卖方在外省/外国、estate sale、power of sale。这些情况下议价空间最大，但也要核对房屋本身没有结构问题（很多 distress sale 因为房子有问题）。

Cap rate 多少算合格？

GTA 2026 范围：condo 3-4%、freehold 出租 3.5-4.5%、商业用途 5-7%。低于3%几乎确定要靠房价升值才能回本——升值不能保证。