卖房

#Arthur说多伦多地产-先说一下自己的观点： 所有的经纪都应该注重：诚信，知识，名誉 永远有比客户更专业经纪，也永远有比经纪更专业的客户。每个人对经纪的需求不同，对经纪价值认可度也个有不同，要找到能满足自身要求更适合自己的地产经纪，能真正帮到自己，并且携手共赢，也是对自己负责 多伦多地产局截止3月份有接近7万地产经纪注册，不包括其他地产局数据 首先从事房产交易活动需要持牌，是否持牌可以在https://www.reco.on.ca/RegistrantSearch查询，包括有没有过投诉惩罚，如果参与活动者没有牌照，不应该提出任何建议，举个例子，经纪家属是不应该参与和客户的房产交易的，更不用说有的无牌人员，对自己说的话不需要负责，也不需要为客户负责 一定要选择多个地产经纪比较，适不适合需要一定时间了解，但又不能浪费自己宝贵的看房机会，最好的方式就是提前做好工作，先做第一步筛选 经纪可以通过亲人朋友介绍，网上社交媒体搜索，社区广告等，别人介绍的也不一定就适合，因为每个人的沟通方式不同，如果不能互相更好的理解，那对于双方合作也是不利的，还有就是每个人的需求侧重点和经纪的优势各有不同, 所以不是所有经纪都可以帮买家找到合适的房子或者愿意出合适价格的买家 先说下经验，经验确实很重要，但经验增长是需要长期积累累足够的知识和实践的一个过程，把每个交易细节组欧哦的更好，从而体现在各个方面。不是每一个交易都会出现问题，重要的是风险控制和解决问题的能力 可以选择先线上沟通，或者线下约聊，或者看房，以下是我在不断学习进步的过程中总结的20点：（重要程度不分先后） 1.地产公司： 本地公司和华人公司，加盟连锁的个人公司/纯个人公司。碰到问题最多的是自己开无连锁公司的，经纪自己就是老板，碰到事情很难处理。本地公司通常抽成比较高，后台前台提供的帮助确实也是更好，公司氛围也好一些，品牌效应也是有的，所以不少做大一些的经纪都是选择自己开，但是是加盟连锁。华人公司的培训普遍不如本地公司，但我们公司的培训，我可以说是数一数二的 2.地产奖项: 各个公司的评选标准不同，可以要求详细的评选标准 3.个人职称：知识总是有用的，非地产相关的，比如说CPA, MBA，这些对于地产交易在某些方面也是有用的。地产相关的职业，比如说验房师，评估师，建筑，贷款经纪。再就是纯粹地产的，地产院士（FRI）和我的其他Designation ;), 主要是学习地产交易细节的知识 4.全职兼职：不要以这个来作为主要判断，兼职经纪也有很专业的，但从积累知识和经验的角度来说，时间投入肯定不如全职。再就是时间和精力分配，满足客户时间的方面也是有些缺乏 5.从业年数：拿牌就不代表经验就都，有的经纪几年一单，有的一年十几单。不管是大牌还是新经纪，都会有适合你自己的 6.基础知识：基础知识是我一直在培训中强调的，考牌的时候一是很多人并没有花太多时间研究，我是认为就课程内容来说， 授课时间太短，接受度是很不好的，比如说对合同的理解，牵扯到交易中很多细节，是很容易出问题的地方。再就是持牌后，地产局系统也很复杂，工作效率，会造成错失机会和低级错误造成损失的情况也是很多 7.成交记录 8.客户反馈 9.市场曝光度：线上展示也是体现marketing的能力，地产经纪也是一门生意，线上也会更注重品牌影响 10.性格/沟通能力：相互沟通顺畅真的很重，地产经纪也是有自己擅长的领域，比如说有内向的，但是数据分析很厉害。 11.专业培训：交易流程每一步细节，顺便这里说一下，不同经纪都有自己擅长的领域，地产知识是永远学不完的，而且经纪一但在某个领域让客户更满意，会继续增强，所以想要找到各个方面都很强的经纪，是很难的。拿商业举例，办公室，仓库，学校，农场，写字楼，商场，小生意，可以说各个分区内，都要花大量时间和精力去研究和实践 12.佣金：经纪提供什么样的服务，卖房比如说Staging, 需要考虑的问题是，一个经纪同时带多少客户，时间精力分配，客户多少，心态 13.谈判能力：试探，策略，计划，信息，沟通，英文听力口语 14.时间：花多少时间在你的事情上 15.真诚：如实沟通以上所有问题 16.区域了解程度：有很多客户有个误区，买卖哪里，要找在所在社区居住的经纪，最大的好处就是看房方便，但以上很多点，比如说经验，是更重要的部分 17.对于交易流程的熟悉程度：这点可以提前自己做好调查和带着问题面试，来看经纪的答案，比如说如何找房源 18.市场敏感度：这点真的应该放在第一，因为我建议最好是找能和自己对市场看房大概一致的，再听取多方意见。再就是对市场要有敏感度，这点来说，对于客户比较多和整天在市场上，不同区域，不同预算客户的买卖的经纪，再就是天天看市场房源和成交数据，区域数据的，会对于市场变化更敏感，这样可以随时做调整 19.价格评估：这点来说，可以找几套自己没看好的，让经纪来评估，当然每次评估因为并没有亲身经历实际情况，比如说对方经纪和卖家的情况，会有误差，但只要多数情况在预估的范围内，或者说在计划的范围内，就可以的。举个例子，我比较幸运的是，2017年年初和22年初，都是高点没有一个客户买到房子，其中一点重要的就是成交价每次都是远高于我给的最高区间，那就是说市场极度不健康 20.团队：重要的还是能亲身和你一起会更好 道德标准这一点，在交易完成之前，其实是比较难判断，但也是可以通过在交易过程中的表现有所察觉。比如说有听说，买家不愿意加钱了，经纪不愿意的… 还有一点是行头…建议尽量不要以貌取人，再就是比如说经纪住什么样的房子和是不是专心为客户服务是没有关系的，包括开什么车。亲身经历就是我还在Royal Lepage的时候，有一个从国内刚来的客户，带着两个孩子和父母，我租了一辆日系7座SUV看房，后来他们找另一个经纪看房，开的奔驰GLS, 但最终买的房子并不合适，之后又找我卖房 对于挑选好的经纪，后面一篇会提到代理协议的内容和方式 对于信任的地产经纪，尽量把需求告知，只有完全了解客户需求后，在交易中才能更好的设定计划，帮客户争取更大的利益

＃1：离开家 尽管想要在买家游览你的房产时回家帮助你的销售是多么诱人，但如果你在场，买家实际上真的很不舒服。没有人愿意看到你做晚饭，闻到你洗衣服的味道，或者不得不笨拙地走过沙发上打盹的十几岁的儿子身边。 事实：全国房地产经纪人协会报告说，房子长时间在市场上停留的第一个原因是卖家在listing期间回家 – 即使卖家在外面等候或留在一个房间。 认真的买家会想要查看房子的情况：他们会打开壁橱和橱柜，检查厨房用具内部并抬起地毯以检查硬木地板上的划痕。他们会想要花时间在房子上而不是分心思考你。 每次展示的目标都是让买家与您的家联系，并开始让他们舒适地探索。没有联系=没有报价。 专业提示：相信我们，你不会想在房子listing期间回家。听别人批评你选择的油漆颜色，并计划翻新两年前你刚刚翻新过的浴室。 所以：让你的任务是发现你附近的所有咖啡馆和公园，去看电影，或考虑在你的房子出售的第一周（或周末）暂时搬进朋友或家庭成员的房子。 ＃2：打开灯 我们想以最好的方式展示你的家，所以我们会要求你在离开房屋时打开灯。每个人都希望生活在一个明亮的空间里，没有人想在一个不知名的地下室里摸索灯光开关。 如果你周末离开家，请务必安排在每天结束时关灯……没有什么能像凌晨2点那样诱惑出售标志和光亮的房子。 ＃3：为意外做好准备 尽管我们尽了最大的努力，但一些代理人会迟到或错过他们的约会。有时这是有正当理由的，有时候只是粗心大意。虽然几乎所有代理商和他们的客户都会脱鞋，但偶尔他们会在家中追踪污垢。也非常罕见但可能：代理商忘记锁门;有些事情被打破了他们用你的厕所忘记冲洗（eww）;他们打开窗户;他们让猫出来了。 任何这种情况发生时都不好玩。如果发生任何异常情况，请务必让你的代理人知道。最重要的是：深吸一口气，记住大局……而且很快就会结束。 ＃4：灵活显示时代 大多数放映时间都在9-5个工作小时之外，所以晚上和周末可能是人们想要看你家的最常见时间。限制显示时间意味着限制买方池。 买家较少=销售价格较低。 我们建议允许在每周7天，每天下午10点到晚上8点之间进行showing，尽可能不需要通知。许多卖家选择在整个展示期间离开家，以获得不受约束的访问和清洁。 大部分showing的时间为一小时……但实际上，平均时间为15分钟。你会注意到，大多数代理人都会预约一小时才能看到你的家。这不是关于他们想要在你的家里度过一个实际的小时，而是关于他们的更多关于流量以及在一天内看到多个房产所带来的其他未知因素。 在您家中花费很长时间的买家正在发出信号。这是好事！ 为了方便起见，一些卖家限制放映时间为30分钟;虽然这是您的特权，但请记住，您可能无意中减少了看到您家的买家人数。来自匆忙的买家或沮丧的经纪人，他们已经通过红灯来制造一个时间段。 ＃5：每次展示之前…… 当您的房屋被列出时，最好始终保持最佳状态！在您离开之前，请确保： 铺床（是的，每天！） 清理厨房 – 水槽里没有餐具，柜台上的物品 整理浴室 – 收起产品，挂起毛巾，地板上没有衣服 把垃圾拿出来 清洁垃圾箱 扫地/真空/洗地板 收起现金和任何贵重物品让所有灯都亮起 Author: Christina Tao

1.谁是您的买家？ 对他们来说重要的是什么？不同的事情对不同的买家很重要，在您开始准备出售房屋之前，您和您的经纪人对您的目标买家有很好的认识是很重要的。首次购买者，缩小规模者，投资者，承包商都有着截然不同的需求 – 如果你的买家只是要把它推倒重建，那么在新厨房花费15,000美元是没有意义的。 2.预期获得什么样的投资回报率？ 许多装修都不会回报，很容易在错误的事情上花钱。 2万美元的浴室升级可能只会增加10,000美元的售价……如果将第2和第3间卧室转变成一个大型主人套房反而会降低房子的售价。在进行任何重大改造之前，请务必与您的经纪人联系（除非它纯粹是为了您的享受，而您并不关心它如何影响您家的售价）。 3.时间因素如何影响我的房子售价？ 如果你花费4周的时间来完成你的修复工作，但是这四周会让你从旺季并进入淡季，不修复反而能售出更好的价格。  4.staging和清洁如何改变我房子的售价？ staging可以创造奇迹。一个精心布置的盘子可以分散人们对剥落的油漆和奇怪的角落的注意力，适当的照明可以使一个单调的房间变得生动。通过投资专业staging，您可以为您房子的售价增加数万美元。  你想要这个东西在你的新房子吗？ 如果你没有带专业的Stager并且购买家具和配件来修饰你现在的空间，你想在新房子里找到这些东西吗？ HomeSense很容易把人们带歪（相信我，我从个人经验中说话），会让人购买风格不合适枕头和地毯以及艺术作品来修饰现有的家具。但是，如果你不是购买你喜欢的家具或者购买在你的下一个家中可以使用的东西，那么你可能只是把这些钱扔掉了。 准备你的待售房屋需要做很多工作，并且可以创造更大利益……但是不要过度花钱。在你开始之前打电话给房地产经纪人……他们将能够引导你！ [提示：我们可以帮忙！] Author: Kay Wen

这个问题非常普遍，现对这个问题，我来以下几个方面分析： 1、把重点放在“大项目”上 可能你家的那个绿色的厨房台面已经碍你的眼好多年了，但除非是那种非主流的外观、大多 数人不喜欢的台面，你大可不必按照你个人的喜好来重装台面。 把重点放在那些大多数人都不喜欢的东西上，比如地下油桶，石棉，裸露的电线。而不是放 在那些你一直不喜欢而想去更换它，却也一直因为各种原因没有去更换的项目。 2、确保大物件运行良好 l      除非买家将来翻建房屋，否则每个买家会非常在意房屋的以下几个方面： l      空调和暖炉—-至少运行良好。如果非常旧的话，值得换掉。 l   屋顶—-如果屋顶有漏，一定要补好，如果太旧，则换掉，那么卖房的时候对房屋要价 也是个有利因素。 l      电器—-厨房的其它地方如果新装修过的话，电器最好也更换。 l   灯和电—-如果您的房子依然在使用 knob and tub wiring 的话，很显然这个最好在卖房 之前换掉，因为如果卖家不换，这个钱买家会自己把换这个的钱在购买价之中减掉。 l   下水管道—-除非你是全屋更换铅或铜管，其它的管道问题一定要修好，因为这会严重 影响卖价，但修理工作算是花费比较少的项目。  小技巧：可以考虑做个售前验屋，这样你就会比较准确的得知你会在房屋上花多少钱维修，更 换，这些问题会影响多少的卖价，在与买家谈判过程中会存在多少潜在的问题。 容易修理，起到画龙点睛作用的点： l   第一印象—-当有人来看房，那么客人的第一印象很重要，比如大门重漆，门框上的划痕修 理。 l   后院—-后院是多伦多人容易爱上你家的一个重要因素，草皮，鲜花，后阳台上放些家俱， 靠垫换成新的。 l   粉刷整屋—-这个工作是花钱少但最出效果的，请专业人员来做这人工作，这样买家进来后 不会产生他们将来会再次刷墙的想法。 l      给地板打光 l      清洁窗户 l   灯—-升级家里的灯，所有的坏灯全部换掉，灯经常会打折，留点心存一点，不用太贵的， 关健是跟自己家的风格相配。 不要过度装修： 真相是：大多数买家要么买个全新装修的，要么是想买来自己装修。 除非你是专业做装修的，那么你在卖房之前做大量装修往往是亏本的。如果你想在卖之前做比 较大的修补及装修，最好征求一下你的地产经纪的意见。每个房子有每个房子的卖点，您的房 子不一定要 PERFECT。

您做好卖房的准备了吗？以下是您卖房前必须要问的5大问题！ 1. 谁会来买您的房子？ 对买家来说什么是最重要的？不同的买家注重不同的东西，对您和您的经济来说最重要的是要针对不同的买家来做售前房子布置。例如有首次购房者、大房换小房的买家、投资买家、承包商、和改建商，他们对房子都有不同的要求。如果这个买家是要买你的房子来翻建的话，您就完全没有必要在卖房前花$15,000来装修厨房。 2. 您要知道装修房子后的投资回报是多少？ 很多人会问在卖房前需要把房子装修一下吗？如果您装修了房子能卖个好价钱的话，那么答案是肯定的。但是很多都是事与愿违。例如有的卖家花两万元装修浴室，但是只给房子的价格提高了1万元；又有些卖家把两个小房间改造成一个大套房，反而降低了房子的价值。请您在卖房之前务必要跟您的经纪了解清楚是否有必要做一些售房前的装修。 3. 售房前的准备时间如何影响您房子上市的决定？ 如果您需要4周来做售房前的准备工作，但是这个时间却让您错过了一年里面的卖房高峰期的话，您最后就不要装修而是尽快把房子拿出来卖。 4. 有必要做售房前的彻底清洁和房屋美化吗？ 房屋美化能为您卖房带来奇迹般地效果。例如把一个花盘或者是装饰品摆放在客厅的角落里能吸引买家的注意力，从而让买家忽视了墙上的污迹。专业的房屋美化会为您带来很客观的收益。 5. 售房前买的东西能用在将来的新房子里面吗？ 如果您不打算聘请专业人士来帮您而是自己去买家具或装饰品来装饰准备要卖的房子的话，那么您想在新房子里也用上这些东西吗？买东西是非常简单的事，但是这些您买的东西是否能在新房子里用上呢？如果用不上的话，那么您买这些东西的钱就白白浪费了。 Author: Lydia Wen

如果你在市场的高峰期买了一栋房子，现在市场已经转移，很难把房子卖出去，那该怎么办呢？ 好消息：你有几个选择。 首先：如果你买的房子超过一个月前，你仍然在挑选贷款经纪人/银行，那你赶紧现马上动手吧 为啥? 如果您需要一个房子的价值评估,  您赶紧在下套销售数字进来之前做了评估。伴随着销售放缓的房源显著增加而导致价格降低，那么您的房子可能会被评估低于您支付的价格，并且您将有一大堆新的问题需要处理。 所以赶紧选择一个贷款人，尽快评估你的房子。 第二：取决于你收房前有多少时间，你有2个选择: 1. 赶紧把你现在住的房子买掉， 用那些钱去交接新买的房子 2. 保留您的房子，把它从市场上拿下来，并且贷款从组。 拉出资产来资助你的新家，并出租你目前的家。 好消息：租户正在到处寻找出租房。 如果您无法卖掉您的房子， 你的资金允许的情况下，而且你觉得前景很好的话，你可以把你的这个房子最为投资出租房，而且很多人都没有意识到这也是一个非常好选择。 因此，现在不是在缓慢和变化的市场中出售，而是将这些资产保留下来，并将其房地产持有量乘以2。 第三：如果你的房子是在市场上，你在犹豫是贷款从组还是把房子租出去，在你把房子以一个更低的价钱重新上市之前，，请你把房子做一个价值评估。 为啥? 如果您的估价师看到您列出了$799,000然后下降到$699,000加快销售，那你以后贷款从组就会有很大麻烦。 第四：如果租出你现在住的房子不是一个好的选择，你有就麻烦了。 卖您的房子在当前的’市场价值’卖出的话，可能意味卖价会比你心目中的少为, 您可能会给更低的首款并且您也许必须支付CMHC的保险费用 (如果您的首付没有达到20%的话)。 还有另外一个问题是,如果您买的房子是100万或更高的话, 您必须必须给20%的首付。 第二个问题是， 如果你需要去一个非传统贷款人（换句话说，不是一个传统的银行），现在他们的利率远高于他们之前。第五：当您搞清楚这一切， 请您约见一个好的而且处理过类似个案的贷款经纪人，而且懂得如何处理这些问题的。敢于创新和拥有强大资源是我最好的两个特质，而您需要冷静和稳定的性格去处理任何问题。 Author: Jay Dai