编造或夸大竞争 Offer 同时违反 4 条。

RECO 公开纪律决定显示：注册人曾被暂停 30 天到 2 年、个人罚款 $10,000–$50,000，Record of Brokerage 因监督失职承担连带责任。买家事后证明多付的，民事赔偿叠加。

多重代理规则（2024 年后）进一步要求书面披露所有冲突给所有方——使编造 Offer 细节更难隐藏。

卖家现在的实际选项：
1) 传统密封多重 Offer 流程——经纪轮流呈现 Offer，互相不知道细节。
2) 开放披露——当前最高 Offer 价格/条款公开给其他买家，他们有一次修改机会。
3) 部分披露——公开最高价但不公开押金、条件、交割日。

必须书面指示经纪你用哪种方式。各有取舍——开放披露在慢市可能吸引更多 Offer，但在火爆市场可能吓退认真买家。

识别信号：
• 没在 TRREB Authentisign 或类似系统注册：买家经纪问”竞争 Offer 是哪家 Brokerage 注册的”，上市经纪含糊其辞——红旗。
• 话术不一致：上市经纪先说”另一份 Offer $1.18M 无条件”，后来又改”实际 $1.16M、押金 24 小时到位”——买家直接走人。
• 定价异常：平衡市场里出现多个高于要价的 Offer，但实际没有竞争迹象（DOM > 25 天、看房少），引起怀疑。
• 直接要求证明：买家经纪可能直接问”能看一下脱敏的 Offer 签名页或注册时间戳吗？”TRESA 现在允许卖家指示后披露。

一旦被识破（甚至怀疑），买家就走。你失去这单。

常见民事索赔：
• 欺诈性误导——买家基于虚假信息多付了钱
• 过失性误导——卖家和经纪有如实披露的义务
• 撤销合同——买家要求整体取消交易

赔偿通常包括：多付金额、律师费、验房和评估费，有时还有针对故意欺诈的惩罚性赔偿。

安省案例规律：证明 Phantom Offer 误导的卖家被判赔 $40,000–$200,000+。经纪丢牌照。Brokerage 面对监督处罚。责任链是真实的、有记录的。

2) 设定 Offer 呈现日和当晚格式。专属一晚，多份注册 Offer，密封或开放（按你指示）。制造紧迫感。

3) 上市前营销冲刺。5–7 天密集社媒、Agent Tour、Broker Open、Public Open——之后 Offer Date。

4) Escalation Clause。买家自动加价到上限。无需戏剧化竞价就能得到更高终价。

5) Bully Offer 政策。提前决定是否接受抢跑 Offer。MLS 上写清楚。

密封格式（传统）：
• “我们有多份 Offer——你想在我们审阅前提升你的 Offer 吗？”
• 每个买家提交一份最优 Offer，你逐份审阅，反报价、接受或拒绝。

开放格式（2024 年后）：
• “当前领先 Offer 是 $1.18M、押金 $50K、一个贷款条件。”
• 每个买家有一次修改机会。

不要：夸大价格（实际 $1.16M 说成 $1.20M）、虚构条款、谎称有不存在的 Offer。
要：精准。”我们有 3 份注册 Offer，今晚审阅”就够了。真相自带压力。