卖家经纪的正规操作 vs. 乱来：8 个关键差别（RECO 合规视角）

Multiple Offer 处理：正规 vs. ‘虚增 offer’

正规：所有 active offer 同时呈交卖家，buyer agent 各自独立 register。listing agent 只能告知 ‘how many offers’ 数量，不能透露具体价格 / 条款。乱来：在 offer day 前对 buyer agent 暗示’已有人出 $1.55M’（事实上没有），诱导抬价。RECO Bill 145 明确禁止：使用未经核实或不存在的 offer 信息影响出价。买家信号：如果 listing agent 反复强调’还有 5 个 offer’但 offer day 只来 2 个，可能造假。

Disclosure：正规 vs. ‘隐藏问题’

正规：listing agent 知道的 ‘material defects’（漏水、structure、产权争议）必须在 SPIS 或 listing 中披露。乱来：知情但不写、’不告诉就不算说谎’、把问题隐藏在 staging 后面。RECO 规则：listing agent 有 ‘fiduciary duty to seller’ 但不能 mislead buyer。隐藏 latent defects 会被 RECO 罚款 + 民事赔偿。实际案例：2024 年 Markham 一 listing 隐藏 grow-op 历史，事后 RECO 罚 $25,000 + license suspension。

Closed Offer 价格披露：正规 vs. ‘泄露’

正规：sold price 在 closing 后由 MLS 公开，buyer agent 看不到具体 offer 金额（只看 sold price）。其他失败 buyer 永远不知道 winning offer 多少。乱来：listing agent 私下告诉某个 ‘inside’ buyer’你出 $1.5M 就赢了’。违反 fairness 原则。2025 年 Bill 145 加强：所有 buyer agent 需要在 offer day 前 ‘register interest’，listing agent 提供 standard transparency。如果你听说有 ‘inside info’ 拿到，可投诉 RECO。

Deposit Handling：正规 vs. ‘混 trust account’

正规：buyer 的 deposit 必须在 24 hr 内 wire 到 listing brokerage 的 trust account（受 FINTRAC 监管），closing 前不能动。乱来：listing agent 个人收 cash / personal cheque、放自己账户；或 brokerage trust 但提前给卖家做 staging 抵扣。RECO 严管：trust account misappropriation = license revoke + criminal charge。卖家信号：如果你的经纪建议 deposit 直接给你，立刻拒绝，要求 trust account。

CMA 真实性 + 广告内容

正规 CMA：5-10 个 sold + active 真实可比，data 来源 MLS。乱来 CMA：只挑高价 sold（cherry picking）让卖家觉得能卖更高，签了 listing 后再降价；或者夸大 community average price。RECO Bill 145：CMA 必须 fair representation，不能 ‘inflate to win listing’。广告同样：’Best in community’ / ‘Sold over asking’（如果只有 1 套这么卖）= misleading。佣金结构：必须在 listing agreement 写清楚（百分比 + flat fee + co-op），不能事后改。

经纪让我签 ‘offer day’ confidentiality agreement 正常吗？

标准实务，正常。这保护所有 buyer 不知道彼此 offer 内容。但 confidentiality 不能用来掩盖经纪自己的不当行为——如果你后来发现经纪违规，依然可以投诉 RECO（confidentiality clause 不可阻止 regulatory complaint）。

经纪推 ‘dual agency’（同时代表买卖双方），合法吗？

Bill 145 (2023) 后限制了 dual agency。除非双方书面同意 + agent 揭示利益冲突，否则不允许。新规推荐：’designated representation’，同 brokerage 但不同 agent 分别代表买卖双方。卖家提醒：如果听说同经纪带 buyer 来，明确要求 designated representation，不要默认 dual。

经纪没有给 written marketing plan，可以投诉吗？

技术上 RECO 没强制要求 written plan，所以单凭这个不能投诉。但如果合同里承诺了 ‘comprehensive marketing’，没做到 = 违约（不是 RECO 投诉，是 brokerage 内部投诉或民事 small claims）。提前规避：签 listing agreement 前要求 marketing plan 作为 schedule 附件。

经纪卖完房子说’我借朋友 buyer’抢，事后我才知道，有问题吗？

可能有问题。如果经纪自己或亲友是 buyer（包括 spouse、parent、business partner），必须在 offer 阶段披露 ‘I have a personal/financial interest in this transaction’（avoid undisclosed conflict）。事后才说 = 严重违规。对策：保留所有 offer day 记录，向 RECO 提交 complaint，可能获得 deal 撤销 + 损失赔偿。

佣金 1% vs. 5% 都合规，我该选哪个？

RECO 不规定佣金水平（Competition Bureau 反对垄断定价）。1% discount brokerage 通常是 limited-service（你自己做大部分）；5% full-service 包含 staging / photography / extensive marketing。判断方式：把佣金差换算成 marketing budget。$1.5M 房 5% vs. 1.5% commission 差 $52K——这 $52K 顶级 full-service 可投入 staging + pro media + agent network，潜在多卖 $50-100K，往往值得。低佣金不一定亏，但要求你自己做更多 prep。