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“As Is”现状出售条款解析卖家不能靠它逃避一切责任
Arthur Zhao · AZ Real Estate Partners
核心要点
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买房攻略 · 合同条款
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“As Is”现状出售条款解析卖家不能靠它逃避一切责任
看到合同里写着”As Is, Where Is”，很多买家第一反应是接受或放弃。但这个条款到底保护谁、又不保护什么？本文帮你看清楚。
📋 条款真实含义
⚖️ 卖家法律义务
🔍 买家保护策略
🏦 Power of Sale解析
什么是”As Is, Where Is”条款？
“As Is, Where Is”（现状出售）是APS中一项常见声明，意指买家同意按照房产目前的实际状况接收，卖家不对房产的任何部件、设备或结构状况作出任何保证。根据RE/MAX Canada的数据，约25%的遗产出售和几乎所有Power of Sale房产都使用此条款。然而，As Is条款并非卖家的”免死金牌”——根据安省法律，卖家仍有义务披露其已知的潜在缺陷（Latent Defects），否则仍可能面临法律诉讼。
理解As Is条款的核心，首先要区分两类缺陷：
| 缺陷类型 |
定义 |
As Is条款是否保护卖家 |
明显缺陷
Patent Defect |
肉眼可见、正常检查可以发现的问题，如油漆剥落、地板磨损、明显裂缝 |
✅ 保护（买家有责任自行检查） |
潜在缺陷
Latent Defect |
隐藏的、正常检查无法发现的重大问题，如地基下沉、反复渗水、隐藏霉菌、隐蔽电气问题 |
❌ 不保护（卖家仍须披露） |
危险缺陷
Dangerous Defect |
威胁人身安全的隐患，如有毒材料（石棉、铅管）、结构危险 |
❌ 不保护（必须主动披露） |
⚠️ 关键法律原则：
即使合同中包含”As Is, Where Is”条款，卖家仍然有法律义务披露其已知的潜在缺陷。如果卖家明知地下室每年春天都会渗水，却在合同中写入As Is条款、不主动告知买家，仍然可能被起诉并赔偿损失。根据安省地产法律，隐瞒已知重大缺陷构成欺诈（Misrepresentation）。
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Power of Sale（抵押权人强制出售）：银行作为出售方对房产现状不了解，几乎100%以As Is出售。买家须自行承担验房、了解留置权等一切风险。
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遗产出售（Estate Sale）：遗嘱执行人对已故亲属的房产了解有限，通常无法提供完整保证，故采用As Is保护自己。执行人仍须披露其知悉的任何重大缺陷。
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3
翻新出售（Flip Property）：投资者翻新后出售，有时以As Is限制买家对翻新质量的追责。买家需特别注意翻新是否有相关许可证（Permit）。
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出租物业出售：房东出售有租客的物业时，有时对房产内部状况了解有限（无法随时进入检查），故使用As Is条款。
As Is条款本质上是在说”买家要自己负责检查”，所以验房条款就成了买家最重要的保护工具。在安省2026年买方市场中，拒绝加入验房条款的卖家数量极少。聘请OAHI认证验房师进行全面检查，发现问题后可依据条款无损失退出。
策略二：要求提供SPIS（卖家房产信息声明）
SPIS（Seller Property Information Statement）是卖家关于房产状况的书面声明表格。虽然不是法律强制要求，但如果卖家提供了SPIS，其中的任何虚假陈述都可构成法律追责依据。要求卖家填写SPIS，并仔细检查每一项回答，尤其是”是否有已知缺陷”相关问题。
策略三：查阅历史许可证记录
向当地市政查询房产历史Permit记录（可通过Zoning和Building Department），了解是否有未关闭的许可证（Open Permits）——意味着未经检查的翻新工程。这在Power of Sale和翻新出售中尤为重要，因为这类问题不会在验房中体现。
策略四：咨询律师，条款前加保护性语言
在接受含As Is条款的Offer之前，让房产律师审查合同，并尝试加入保护性语言，明确As Is不豁免卖家对已知缺陷的披露责任。这在法律上是成立的，且在谈判中并非不合理的要求。
作为卖家，使用As Is条款的正确姿势：
- 在SPIS中如实填写所有已知缺陷，包括已修复的历史问题
- 不要试图用As Is掩盖已知的重大隐患，这在法律上无效且构成欺诈
- For Power of Sale：银行/贷款机构的律师应确保所有已知的法律负担（Liens）均已披露
- 遗产出售时，执行人应向家庭成员收集房产使用历史，并在合同中如实列明
- 无论以何种形式出售，建议主动提供Pre-Listing Inspection报告，提升买家信心
什么是房产”As Is”条款？
“As Is”条款是APS中声明买家同意按现有状况购买房产，卖家不对房产状况作任何额外保证。常见于Power of Sale、遗产出售和投资物业出售。
As Is条款能让卖家完全免责吗？
不能。As Is不能免除卖家披露已知潜在缺陷（Latent Defects）的法律义务。若卖家故意隐瞒已知重大问题，仍可能被起诉赔偿，构成虚假陈述（Misrepresentation）。
买家遇到As Is条款应该怎么办？
务必加入验房条款，聘请OAHI认证验房师全面检查；要求提供SPIS；查询历史Permit记录；并让律师审查合同，确认As Is范围不超出法律允许。
Power of Sale的房子一定是As Is吗？
是的，几乎所有Power of Sale房产都以As Is, Where Is方式出售，因为银行对房产状况了解有限。买家须承担更大的调查责任，务必做验房，并了解可能存在的法律留置权。
遗产出售一定是As Is吗？
大多数情况是的，遗嘱执行人通常使用As Is保护自己。但执行人仍须披露其所知道的潜在缺陷，不能故意隐瞒已知重大问题。买家务必坚持做验房。
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