1. 你的’净到手’ Net Sheet 长什么样

卖 $1M 的房，你以为到手 $975K？错。从 $1M 减去：listing 佣金 2.5% = $25K + buyer agent 佣金 2.5% = $25K + 律师费 $1.5-2K + 抵押违约金 $5-15K（如果还在锁定期）+ 物业税尾款 + Stage/photo 钱。实际到手 $920-950K。挂牌前就让经纪给你一份精确 net sheet。

2. 抵押违约金（Mortgage Penalty）算清楚没？

如果你的 mortgage 还有 2 年才到期，提前还可能要交3 个月利息或 IRD 利率差，固定利率房贷的 IRD 经常是 $10-30K。提前问银行要 prepayment penalty 估算——很多卖家这一步省掉，closing 当天才发现。

3. 主要居所豁免（Principal Residence Exemption, PRE）适用吗？

如果这是你的主要居所，卖房收益免税。但‘什么算主要居所’有规则——你必须实际住过；如果你出租了几年，那几年要按比例算 capital gain；如果有多套房，每年只能 designate 一套。卖前问会计师确认 PRE 状态，不要自己假设。

4. 卖方义务披露（SPIS / Seller Disclosure）是不是必须？

在安省，SPIS 是自愿的——但如果你签了，里面任何一项填错或漏报，买方可以索赔甚至退房。建议是：不签 SPIS。如果买方坚持要，让律师起草一份 ‘Material Defect Disclosure’——只披露你知道的重大问题，更安全。

5. 装修维修该不该做？什么投入产出比最高？

能做：清洁深度清理（$300-600，效果最好）、油漆（$2-4K，1.5x 回报）、staging（$2-5K，2x 回报）、修门窗 minor 问题（$500-2K）。不要做：大改厨房卫生间（$30K+ 卖前不值）、加阳光房/装修地下室（卖前不回本）、太具体的装修风格（缩小买家范围）。

我自己住的房卖了一定免税吗？

PRE 适用的话免税。但要满足：(1) 你/家人实际居住过；(2) 在卖房年没指定别的房做主要居所；(3) 没大规模出租过。如果有 in-law suite 出租或 Airbnb，自查或问会计师。

Mortgage penalty 太高能不能 port？

可以——叫 ‘mortgage portability’。把现有 mortgage 转到新房上，避免 break penalty。但需要新房 closing 时间和卖房 closing 重合（30 天内最好），且新房贷款额能 cover。

Photos / staging 一定要做吗？

$1M+ 房子必须做。$500K-1M 视情况——精装修可不 stage 但必须专业摄影。$500K 以下也建议至少 photo + 简单 declutter。投入产出比都是正的。

Closing 前修小问题房屋还是 ‘sold as is’？

看金额。$500-2K 的小问题（漏水、door 装不上、bulb 坏）修——买家在 inspection 看到这些会觉得整体维护差。$5K+ 的（屋顶、HVAC）卖前不修，写在 listing 描述里反而给买家心理预期。

HST 卖二手房要交吗？

主要居所卖二手房不交 HST。但是：商业 / 出租 / 农场 / 新建（新建 4 年内）会涉及 HST。普通二手主要居所 = 不用考虑 HST。