首次置业 30 年贷款摊销期（已生效）

条件：(a) 首次置业、(b) 购买新建（new build）住房、(c) 默认 25 年传统摊销+5 年延展。资格人月供降约 8-12%。陷阱：必须是新建，二手房不享受；总利息支付增加约 $80K（30年摊销折现）。年轻 FTHB 优先考虑现金流改善 vs 总利息。

外国买家禁令延至 2027

原本 2025 年初到期，已延长至 2027 年 1 月。受影响：非永居、非加拿大公民。不受影响：留学生满足居住要求、临时工签满足条件、已是 PR/Citizen。例外条款：commercial、6+ 单元 multi-residential、非主要 census metropolitan area 部分豁免。具体要查 CMHC 网站最新条款。

FHSA 满 3 年，组合 HBP 已成熟

FHSA 年限额 $8K，终身 $40K，存款抵税 + 取出免税（买首套）。叠加 HBP（RRSP最多$60K借出）= 单人最多 $100K 免税或抵税购房资金。已经存了3年的 FTHB 现在是最优窗口——之前的存款额度都还在。错过 4-15 年的时间复利优势难以追回。

安省 ZURI 新房 HST 退税细节

ZURI = Zero-Rated Underutilized Resale Income。Federal 部分 GST 退税 + 安省部分 HST 退税。2026 关键变化：申请窗口、原始分配 vs 转售房屋的资格区分更严格。买楼花的客户务必让税务顾问 review 你的 closing 文件，CRA 后续审计若退错钱要还 + 罚息。

Bill 23 + 福特2百万户目标

Bill 23 加速审批、降低 development charges。福特政府目标 10 年 200万户。实际影响：(a) 部分城市（多伦多、Mississauga、Markham）正在改 zoning 允许 Fourplex、(b) 新建供给将集中在 2027-2030 释放、(c) 短期对你买房影响小，长期可能压制特定区域价格。投资者要注意自己物业所在区域的密度规划。

我现在 FTHB 可以买二手房用30年摊销吗？

不能。30年摊销限新建房（new build）。如果你必须买二手 = 用25年摊销，但可以叠加 FHSA + HBP 把首付做大压低 monthly。

学生身份可以买房吗？

可以，前提：(a) 持有效学签、(b) 在加拿大居住满规定时间、(c) 在加拿大有税务申报记录。具体看外国买家禁令例外条款，每年微调。

FHSA 错过了几年还能补吗？

年额度可以累计——错过 1-2 年的部分可以滚动到下年，但终身 $40K 上限不变。建议立刻开户开始累计，最迟也要在买房前2-3年开通。

ZURI 退税我自己申请还是开发商代办？

新建的话开发商通常 closing 时直接抵扣（assignment of rebate），但你必须签 form。Resale 出租物业自己申请。出错率最高的是 assignment 物业 — 强烈建议税务顾问 review。

Bill 23 让我家附近能盖 4 单元，房价会跌吗？

短期不会。长期（5-10年）取决于实际开发量。如果只是 zoning 允许但没开工=影响小；如果实际盖出来 50 套以上 fourplex=供给增加可能温和压价。监测本地 City building permit 数据。