海外买家税

时间过得很快，2017年4月21日安省颁布「海外买家税」（NRST）已经过去1年半的时间。一部分当时工签身份的购房客户，已经陆续开始申请赎回买家税，明年转年也会有很多国际学生加入这一行列。各大律师行和会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中，发现实际的操作中据有不少步骤以及需要提供大量证据，不然会受到Ministry of Finance的挑战和质疑，甚至直接驳回请求(statement of disallowance)。

（截止到2018年2月，安省共计征收了1393笔「海外买家税」，总额达1.73亿加币。）

首先为初次了解安省购房程序的买家简单扫盲：「海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%，在房屋产权过户时，由过户律师代收上缴。

律师提供：

• 房屋交割时的所有权过户文件（Registered Transfer)
• 交割当时付税的凭证
• 买卖合同的副本
• 交割过户账目报表（Statement of Adjustment) 买家提供（敲黑板！划重点！）：
  
  • 很多买家的经纪或律师在购房时并没有给客户解释清楚，海外买家的购房目的必须是用于自住，而非投资。这样才能满足赎回海外买家税的先决条件。很多海外买家由于没有很好地和银行贷款经理沟通，导致贷款文件上显示为出租目的，律师也只能注册物业为投资物业，导致买家不符合赎回条件。
    
  • 买家在申请赎回的过程中，必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址。如果客户疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请赎回的时候会遇到来自财政税务部的诸多阻力。
    
  • 如果未保留驾照更改地址凭证，可以用以下文件充当代替：        1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单        2）搬家公司提供的服务票据        3）座机电话费账单，高速网络账单
    
  • 以下文件不被接受为居住凭证：        1）该物业水电费账单         2）地税账单        3）银行房贷相关信件接下来再根据客户的具体身份，提供相应的证明。
    不同的非居民身份，需要满足什么条件，以及提供什么证明才能赎回买家税？
    工签人士：购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起即全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。注意：购房之日起，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的。
       申请赎回时，购房者需要提供:1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效2）完整的工作雇佣证明，(最好26张双周工资单，或12张月工资单）不可以只是一份Employment Letter
    国际留学生：购房者需持有有效的学签，并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学或者大专，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。这一点建议购房买家向校方求证。注意：全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬学期以后，是可以暑期休假，不修课程的。
    申请赎回时，购房者需要提供:1）有效学签的副本2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。
    新移民：自交房日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请赎回「海外买家税」注意：财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。而前面两种情况中，（学签和工签）财政部必须在交房4年的时间内接到申请。
    
    在哪些情况下非移民的海外买家税可以得到赦免？          
• 下面几种情况的人是不用交「海外买家税」的: （1）被安省OINP(Ontario Immigrant Nominee Program的)买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件。  (2) 难民不用交「海外买家税」。（3）加拿大公民或永久居民的配偶，这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻俩，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。（4） 或是上述1）或 2）的配偶。
  长期居住在海外的加籍人士，在加拿大属于非税务居民，这类人在加拿大购房需不需要交付「海外买家税」？
  不需要
  物业转让需不需要交海外买家税？
  转让物业脱手的卖家一般不涉及海外买家税。一般转让客户会遇到比较复杂的HST税务问题，以后再请专家撰文详解。
  多伦多市中心或者在卫星城有一些房子是混合用途（mixed zoning mixed use) 的物业，购买这类物业需不需要交海外买家税？
  购买者需要按比例上交住宅部分的海外买家税，不需要上交商业部分的海外买家税，但请注意：比例的计算不是以面积比例计算，因为每一个城市商业和住宅的内定尺价不同，要以MPAC每年更新的价值分配来确定比例。这一比例可以在MPAC下面隶属的网站 Aboutmyproperty.ca上面通过输入Roll Number自动查询。
  购买楼花什么时候上缴「海外买家税」？
  签合同时无需上缴，4-5年后Final closing的时候上缴。
  留学生现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？
  剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后继续读了其他的专业，比如读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。
  购房时在大学就读，未满足两年即毕业，之后立刻开始全职工作。工作满一年，可否满足条件，要回海外买家税？
  不可以，法案中并没有提及两种身份可以交互转移。不过，未满足学签或工签的条件，但能在四年内成为落地移民的客户，仍然可以凭借移民身份赎回「海外买家税」
  留学生贷款时，银行要求父母做贷款担保人，会不会影响赎回NRST的正当性？
  加拿大房屋产权和贷款文件具有高度的一致性。只要父母的名字不上物业产权，就不会影响赎回NRST的正当性。但目前五大银行审核贷款严格，如果学生年纪过小，往往要求父母名字上产权，不能只做担保人。这一点要提早和银行贷款经理沟通，以避免因缺乏沟通而造成损失。

Author: Christina Tao