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#Arthur说多伦多地产-先说一下自己的观点： 所有的经纪都应该注重：诚信，知识，名誉 永远有比客户更专业经纪，也永远有比经纪更专业的客户。每个人对经纪的需求不同，对经纪价值认可度也个有不同，要找到能满足自身要求更适合自己的地产经纪，能真正帮到自己，并且携手共赢，也是对自己负责 多伦多地产局截止3月份有接近7万地产经纪注册，不包括其他地产局数据 首先从事房产交易活动需要持牌，是否持牌可以在https://www.reco.on.ca/RegistrantSearch查询，包括有没有过投诉惩罚，如果参与活动者没有牌照，不应该提出任何建议，举个例子，经纪家属是不应该参与和客户的房产交易的，更不用说有的无牌人员，对自己说的话不需要负责，也不需要为客户负责 一定要选择多个地产经纪比较，适不适合需要一定时间了解，但又不能浪费自己宝贵的看房机会，最好的方式就是提前做好工作，先做第一步筛选 经纪可以通过亲人朋友介绍，网上社交媒体搜索，社区广告等，别人介绍的也不一定就适合，因为每个人的沟通方式不同，如果不能互相更好的理解，那对于双方合作也是不利的，还有就是每个人的需求侧重点和经纪的优势各有不同, 所以不是所有经纪都可以帮买家找到合适的房子或者愿意出合适价格的买家 先说下经验，经验确实很重要，但经验增长是需要长期积累累足够的知识和实践的一个过程，把每个交易细节组欧哦的更好，从而体现在各个方面。不是每一个交易都会出现问题，重要的是风险控制和解决问题的能力 可以选择先线上沟通，或者线下约聊，或者看房，以下是我在不断学习进步的过程中总结的20点：（重要程度不分先后） 1.地产公司： 本地公司和华人公司，加盟连锁的个人公司/纯个人公司。碰到问题最多的是自己开无连锁公司的，经纪自己就是老板，碰到事情很难处理。本地公司通常抽成比较高，后台前台提供的帮助确实也是更好，公司氛围也好一些，品牌效应也是有的，所以不少做大一些的经纪都是选择自己开，但是是加盟连锁。华人公司的培训普遍不如本地公司，但我们公司的培训，我可以说是数一数二的 2.地产奖项: 各个公司的评选标准不同，可以要求详细的评选标准 3.个人职称：知识总是有用的，非地产相关的，比如说CPA, MBA，这些对于地产交易在某些方面也是有用的。地产相关的职业，比如说验房师，评估师，建筑，贷款经纪。再就是纯粹地产的，地产院士（FRI）和我的其他Designation ;), 主要是学习地产交易细节的知识 4.全职兼职：不要以这个来作为主要判断，兼职经纪也有很专业的，但从积累知识和经验的角度来说，时间投入肯定不如全职。再就是时间和精力分配，满足客户时间的方面也是有些缺乏 5.从业年数：拿牌就不代表经验就都，有的经纪几年一单，有的一年十几单。不管是大牌还是新经纪，都会有适合你自己的 6.基础知识：基础知识是我一直在培训中强调的，考牌的时候一是很多人并没有花太多时间研究，我是认为就课程内容来说， 授课时间太短，接受度是很不好的，比如说对合同的理解，牵扯到交易中很多细节，是很容易出问题的地方。再就是持牌后，地产局系统也很复杂，工作效率，会造成错失机会和低级错误造成损失的情况也是很多 7.成交记录 8.客户反馈 9.市场曝光度：线上展示也是体现marketing的能力，地产经纪也是一门生意，线上也会更注重品牌影响 10.性格/沟通能力：相互沟通顺畅真的很重，地产经纪也是有自己擅长的领域，比如说有内向的，但是数据分析很厉害。 11.专业培训：交易流程每一步细节，顺便这里说一下，不同经纪都有自己擅长的领域，地产知识是永远学不完的，而且经纪一但在某个领域让客户更满意，会继续增强，所以想要找到各个方面都很强的经纪，是很难的。拿商业举例，办公室，仓库，学校，农场，写字楼，商场，小生意，可以说各个分区内，都要花大量时间和精力去研究和实践 12.佣金：经纪提供什么样的服务，卖房比如说Staging, 需要考虑的问题是，一个经纪同时带多少客户，时间精力分配，客户多少，心态 13.谈判能力：试探，策略，计划，信息，沟通，英文听力口语 14.时间：花多少时间在你的事情上 15.真诚：如实沟通以上所有问题 16.区域了解程度：有很多客户有个误区，买卖哪里，要找在所在社区居住的经纪，最大的好处就是看房方便，但以上很多点，比如说经验，是更重要的部分 17.对于交易流程的熟悉程度：这点可以提前自己做好调查和带着问题面试，来看经纪的答案，比如说如何找房源 18.市场敏感度：这点真的应该放在第一，因为我建议最好是找能和自己对市场看房大概一致的，再听取多方意见。再就是对市场要有敏感度，这点来说，对于客户比较多和整天在市场上，不同区域，不同预算客户的买卖的经纪，再就是天天看市场房源和成交数据，区域数据的，会对于市场变化更敏感，这样可以随时做调整 19.价格评估：这点来说，可以找几套自己没看好的，让经纪来评估，当然每次评估因为并没有亲身经历实际情况，比如说对方经纪和卖家的情况，会有误差，但只要多数情况在预估的范围内，或者说在计划的范围内，就可以的。举个例子，我比较幸运的是，2017年年初和22年初，都是高点没有一个客户买到房子，其中一点重要的就是成交价每次都是远高于我给的最高区间，那就是说市场极度不健康 20.团队：重要的还是能亲身和你一起会更好 道德标准这一点，在交易完成之前，其实是比较难判断，但也是可以通过在交易过程中的表现有所察觉。比如说有听说，买家不愿意加钱了，经纪不愿意的… 还有一点是行头…建议尽量不要以貌取人，再就是比如说经纪住什么样的房子和是不是专心为客户服务是没有关系的，包括开什么车。亲身经历就是我还在Royal Lepage的时候，有一个从国内刚来的客户，带着两个孩子和父母，我租了一辆日系7座SUV看房，后来他们找另一个经纪看房，开的奔驰GLS, 但最终买的房子并不合适，之后又找我卖房 对于挑选好的经纪，后面一篇会提到代理协议的内容和方式 对于信任的地产经纪，尽量把需求告知，只有完全了解客户需求后，在交易中才能更好的设定计划，帮客户争取更大的利益

一般不推荐楼花的盘，但自己确实也买，一年其实  少则也有几十个楼盘，我会推荐我自己觉的比较保险，和长期有潜力的，投资公寓，我的个人观点是，持有10年以上，特别是在条件不允许买现房的情况下，买楼花的话，而且现在这两年来说，因为利润变的小很多，更要有可以交接的钱预备。 再就是有的区域刚开发，大的增长需要再发展几年，当然从这个角度来讲，这种区域等第一批建成再买现房也可以，但也是会错过一些机会 以下是一些可以问地产经纪的问题（字数有限）： -哪个开发商和建筑商，之前已经建成有哪些楼？-周边有什么规划，规划图-之后的管理公司大概率会是哪一家？-是哪个公司在卖？-和周边二手房差价多少？（同面积，同朝向，同遮挡，类似楼层，新楼旧楼，算上多出来的交接费用）真的差价这部分是我发现客户最搞不清楚的，很多时候来问我的都觉得和二手房没差多少，真的仔细算一下，21年猛的时候，我见过有超15%的。价格都是开发商根据未来增加的建筑成本估算，有的盘是开发商调研过的，有的时候可以理解为会把市场涨幅算进去，也看是在什么大市场下卖-周边租金情况，哪种类型的租客比较多-交接费用有哪些？-冷静期从哪天开始算-Disclosure 文件什么时候可以拿到，有哪些设备是要租的，都有哪些特别的规定，比如说宠物-可不可以和开发商谈条件 楼花真的选择前多做些工作，不是市场如果一直涨，就一定赚，同一年买的，有时候会出现有的盘赚钱，有的盘赔钱。再就是市场没人能完全预测，有的盘当时觉得不好，特别是价格高，但确实大势上涨，就都赚了，比如说来问我价格，我觉得有些太高了，自己不会买，但几年后大赚的…价格高的，就特别要看明白到底未来这个楼需求是什么，比如说早期的88 Harbour这种 再就是提醒一下，市场不好的时候，在开发商有很多优惠的时候，比如说首付交付时间，价格优惠，甚至直接贷款，这些真的都是偏次要的 有个问题很多买家都有，开发商为什么要通过经纪公司卖，而不自己卖。主要是因为宣传费用，大多数的买家资源，投资或者自住，都是在经纪手上，通过经纪宣传更有效，毕竟大多数经纪每年是成不了一单的，高佣金的诱惑力还是很强的。市场好的时候，特别是house开发商，很多都是自己卖的 接下来会写一篇关于投资公寓10大我倾向的地区     #Aurora奥罗拉生活#多伦多地产经纪Arthur#多伦多房产#多伦多楼花#多伦多地产#多伦多地产经纪