买房

#Arthur说多伦多地产-先说一下自己的观点： 所有的经纪都应该注重：诚信，知识，名誉 永远有比客户更专业经纪，也永远有比经纪更专业的客户。每个人对经纪的需求不同，对经纪价值认可度也个有不同，要找到能满足自身要求更适合自己的地产经纪，能真正帮到自己，并且携手共赢，也是对自己负责 多伦多地产局截止3月份有接近7万地产经纪注册，不包括其他地产局数据 首先从事房产交易活动需要持牌，是否持牌可以在https://www.reco.on.ca/RegistrantSearch查询，包括有没有过投诉惩罚，如果参与活动者没有牌照，不应该提出任何建议，举个例子，经纪家属是不应该参与和客户的房产交易的，更不用说有的无牌人员，对自己说的话不需要负责，也不需要为客户负责 一定要选择多个地产经纪比较，适不适合需要一定时间了解，但又不能浪费自己宝贵的看房机会，最好的方式就是提前做好工作，先做第一步筛选 经纪可以通过亲人朋友介绍，网上社交媒体搜索，社区广告等，别人介绍的也不一定就适合，因为每个人的沟通方式不同，如果不能互相更好的理解，那对于双方合作也是不利的，还有就是每个人的需求侧重点和经纪的优势各有不同, 所以不是所有经纪都可以帮买家找到合适的房子或者愿意出合适价格的买家 先说下经验，经验确实很重要，但经验增长是需要长期积累累足够的知识和实践的一个过程，把每个交易细节组欧哦的更好，从而体现在各个方面。不是每一个交易都会出现问题，重要的是风险控制和解决问题的能力 可以选择先线上沟通，或者线下约聊，或者看房，以下是我在不断学习进步的过程中总结的20点：（重要程度不分先后） 1.地产公司： 本地公司和华人公司，加盟连锁的个人公司/纯个人公司。碰到问题最多的是自己开无连锁公司的，经纪自己就是老板，碰到事情很难处理。本地公司通常抽成比较高，后台前台提供的帮助确实也是更好，公司氛围也好一些，品牌效应也是有的，所以不少做大一些的经纪都是选择自己开，但是是加盟连锁。华人公司的培训普遍不如本地公司，但我们公司的培训，我可以说是数一数二的 2.地产奖项: 各个公司的评选标准不同，可以要求详细的评选标准 3.个人职称：知识总是有用的，非地产相关的，比如说CPA, MBA，这些对于地产交易在某些方面也是有用的。地产相关的职业，比如说验房师，评估师，建筑，贷款经纪。再就是纯粹地产的，地产院士（FRI）和我的其他Designation ;), 主要是学习地产交易细节的知识 4.全职兼职：不要以这个来作为主要判断，兼职经纪也有很专业的，但从积累知识和经验的角度来说，时间投入肯定不如全职。再就是时间和精力分配，满足客户时间的方面也是有些缺乏 5.从业年数：拿牌就不代表经验就都，有的经纪几年一单，有的一年十几单。不管是大牌还是新经纪，都会有适合你自己的 6.基础知识：基础知识是我一直在培训中强调的，考牌的时候一是很多人并没有花太多时间研究，我是认为就课程内容来说， 授课时间太短，接受度是很不好的，比如说对合同的理解，牵扯到交易中很多细节，是很容易出问题的地方。再就是持牌后，地产局系统也很复杂，工作效率，会造成错失机会和低级错误造成损失的情况也是很多 7.成交记录 8.客户反馈 9.市场曝光度：线上展示也是体现marketing的能力，地产经纪也是一门生意，线上也会更注重品牌影响 10.性格/沟通能力：相互沟通顺畅真的很重，地产经纪也是有自己擅长的领域，比如说有内向的，但是数据分析很厉害。 11.专业培训：交易流程每一步细节，顺便这里说一下，不同经纪都有自己擅长的领域，地产知识是永远学不完的，而且经纪一但在某个领域让客户更满意，会继续增强，所以想要找到各个方面都很强的经纪，是很难的。拿商业举例，办公室，仓库，学校，农场，写字楼，商场，小生意，可以说各个分区内，都要花大量时间和精力去研究和实践 12.佣金：经纪提供什么样的服务，卖房比如说Staging, 需要考虑的问题是，一个经纪同时带多少客户，时间精力分配，客户多少，心态 13.谈判能力：试探，策略，计划，信息，沟通，英文听力口语 14.时间：花多少时间在你的事情上 15.真诚：如实沟通以上所有问题 16.区域了解程度：有很多客户有个误区，买卖哪里，要找在所在社区居住的经纪，最大的好处就是看房方便，但以上很多点，比如说经验，是更重要的部分 17.对于交易流程的熟悉程度：这点可以提前自己做好调查和带着问题面试，来看经纪的答案，比如说如何找房源 18.市场敏感度：这点真的应该放在第一，因为我建议最好是找能和自己对市场看房大概一致的，再听取多方意见。再就是对市场要有敏感度，这点来说，对于客户比较多和整天在市场上，不同区域，不同预算客户的买卖的经纪，再就是天天看市场房源和成交数据，区域数据的，会对于市场变化更敏感，这样可以随时做调整 19.价格评估：这点来说，可以找几套自己没看好的，让经纪来评估，当然每次评估因为并没有亲身经历实际情况，比如说对方经纪和卖家的情况，会有误差，但只要多数情况在预估的范围内，或者说在计划的范围内，就可以的。举个例子，我比较幸运的是，2017年年初和22年初，都是高点没有一个客户买到房子，其中一点重要的就是成交价每次都是远高于我给的最高区间，那就是说市场极度不健康 20.团队：重要的还是能亲身和你一起会更好 道德标准这一点，在交易完成之前，其实是比较难判断，但也是可以通过在交易过程中的表现有所察觉。比如说有听说，买家不愿意加钱了，经纪不愿意的… 还有一点是行头…建议尽量不要以貌取人，再就是比如说经纪住什么样的房子和是不是专心为客户服务是没有关系的，包括开什么车。亲身经历就是我还在Royal Lepage的时候，有一个从国内刚来的客户，带着两个孩子和父母，我租了一辆日系7座SUV看房，后来他们找另一个经纪看房，开的奔驰GLS, 但最终买的房子并不合适，之后又找我卖房 对于挑选好的经纪，后面一篇会提到代理协议的内容和方式 对于信任的地产经纪，尽量把需求告知，只有完全了解客户需求后，在交易中才能更好的设定计划，帮客户争取更大的利益

一般不推荐楼花的盘，但自己确实也买，一年其实  少则也有几十个楼盘，我会推荐我自己觉的比较保险，和长期有潜力的，投资公寓，我的个人观点是，持有10年以上，特别是在条件不允许买现房的情况下，买楼花的话，而且现在这两年来说，因为利润变的小很多，更要有可以交接的钱预备。 再就是有的区域刚开发，大的增长需要再发展几年，当然从这个角度来讲，这种区域等第一批建成再买现房也可以，但也是会错过一些机会 以下是一些可以问地产经纪的问题（字数有限）： -哪个开发商和建筑商，之前已经建成有哪些楼？-周边有什么规划，规划图-之后的管理公司大概率会是哪一家？-是哪个公司在卖？-和周边二手房差价多少？（同面积，同朝向，同遮挡，类似楼层，新楼旧楼，算上多出来的交接费用）真的差价这部分是我发现客户最搞不清楚的，很多时候来问我的都觉得和二手房没差多少，真的仔细算一下，21年猛的时候，我见过有超15%的。价格都是开发商根据未来增加的建筑成本估算，有的盘是开发商调研过的，有的时候可以理解为会把市场涨幅算进去，也看是在什么大市场下卖-周边租金情况，哪种类型的租客比较多-交接费用有哪些？-冷静期从哪天开始算-Disclosure 文件什么时候可以拿到，有哪些设备是要租的，都有哪些特别的规定，比如说宠物-可不可以和开发商谈条件 楼花真的选择前多做些工作，不是市场如果一直涨，就一定赚，同一年买的，有时候会出现有的盘赚钱，有的盘赔钱。再就是市场没人能完全预测，有的盘当时觉得不好，特别是价格高，但确实大势上涨，就都赚了，比如说来问我价格，我觉得有些太高了，自己不会买，但几年后大赚的…价格高的，就特别要看明白到底未来这个楼需求是什么，比如说早期的88 Harbour这种 再就是提醒一下，市场不好的时候，在开发商有很多优惠的时候，比如说首付交付时间，价格优惠，甚至直接贷款，这些真的都是偏次要的 有个问题很多买家都有，开发商为什么要通过经纪公司卖，而不自己卖。主要是因为宣传费用，大多数的买家资源，投资或者自住，都是在经纪手上，通过经纪宣传更有效，毕竟大多数经纪每年是成不了一单的，高佣金的诱惑力还是很强的。市场好的时候，特别是house开发商，很多都是自己卖的 接下来会写一篇关于投资公寓10大我倾向的地区     #Aurora奥罗拉生活#多伦多地产经纪Arthur#多伦多房产#多伦多楼花#多伦多地产#多伦多地产经纪

今天给大家介绍一下在多伦多买房除了房价之外都有哪些额外的费用，大家买房前心里有个准备。 下面是多伦多买房的费用列表： 1.首先是买房时支付的定金，一般是房价的5%。这笔款项存放在卖家地产公司的信用基金账户（In Trust Account）上。 2.房款的余额，就是：房价-买房签约时的定金-银行贷款。 3.律师费用。一般是1200起，与房价有关。 4.验房费。一般350-500 5.房屋保险。 6.土地转让税。土地转让税由省政府收取。如果房子在多伦多，多伦多市政府也要收取土地转让税。就是说，如果房子在多伦多，就要交安省和多伦多市的两个土地转让税，如果房子在安大略省的其他城市，只需要支付安省土地转让税。列治文山、万锦、密西沙加、新市、奥克维尔、哈密尔顿、奥沙瓦都只需要支付省土地转让税。北约克和世嘉堡属于多伦多，要支付两个土地转让税。 下面这个链接是多伦多地产局网站上的土地转让税计算器： 注意：土地转让税英文名字叫Land Transfer Tax，是买房时一次性支付的费用，不要与市政府每年收取的地税相混淆。地税的英文名字叫Property Tax，是每年收取的。  7.产权保险。产权保险的金额与房价相关，一般来说50万左右的房子的产权保险在100元左右，100万的房子的产权保险价格差不多要600元。 8.搬家费。 8.其他调整，包括卖家已经支付的各种费用，比如地税、水费、管理费等等。 一般来说，除了第1笔定金在签订购房合同时支付以外，其他的所有款项都是在交房日当天结清。一般买家的律师会要求买家提前一天开银行本票到律师楼。双方律师会在交房日结清费用。Author: Danny Chen

时间过得很快，2017年4月21日安省颁布「海外买家税」（NRST）已经过去1年半的时间。一部分当时工签身份的购房客户，已经陆续开始申请赎回买家税，明年转年也会有很多国际学生加入这一行列。各大律师行和会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中，发现实际的操作中据有不少步骤以及需要提供大量证据，不然会受到Ministry of Finance的挑战和质疑，甚至直接驳回请求(statement of disallowance)。 （截止到2018年2月，安省共计征收了1393笔「海外买家税」，总额达1.73亿加币。） 首先为初次了解安省购房程序的买家简单扫盲：「海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%，在房屋产权过户时，由过户律师代收上缴。 律师提供： 房屋交割时的所有权过户文件（Registered Transfer) 交割当时付税的凭证 买卖合同的副本 交割过户账目报表（Statement of Adjustment) 买家提供（敲黑板！划重点！）： 很多买家的经纪或律师在购房时并没有给客户解释清楚，海外买家的购房目的必须是用于自住，而非投资。这样才能满足赎回海外买家税的先决条件。很多海外买家由于没有很好地和银行贷款经理沟通，导致贷款文件上显示为出租目的，律师也只能注册物业为投资物业，导致买家不符合赎回条件。 买家在申请赎回的过程中，必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址。如果客户疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请赎回的时候会遇到来自财政税务部的诸多阻力。 如果未保留驾照更改地址凭证，可以用以下文件充当代替：        1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单        2）搬家公司提供的服务票据        3）座机电话费账单，高速网络账单 以下文件不被接受为居住凭证：        1）该物业水电费账单         2）地税账单        3）银行房贷相关信件接下来再根据客户的具体身份，提供相应的证明。不同的非居民身份，需要满足什么条件，以及提供什么证明才能赎回买家税？工签人士：购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起即全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。注意：购房之日起，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的。   申请赎回时，购房者需要提供:1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效2）完整的工作雇佣证明，(最好26张双周工资单，或12张月工资单）不可以只是一份Employment Letter国际留学生：购房者需持有有效的学签，并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学或者大专，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。这一点建议购房买家向校方求证。注意：全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬学期以后，是可以暑期休假，不修课程的。申请赎回时，购房者需要提供:1）有效学签的副本2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。新移民：自交房日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请赎回「海外买家税」注意：财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。而前面两种情况中，（学签和工签）财政部必须在交房4年的时间内接到申请。 在哪些情况下非移民的海外买家税可以得到赦免？           下面几种情况的人是不用交「海外买家税」的: （1）被安省OINP(Ontario Immigrant Nominee Program的)买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件。  …

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理由1：生活的转变 大多数人搬到更大的房子的首要原因是生活的转变：例如与伴侣组建家庭，结婚生子，孩子长大成年，或者年迈的父母搬进来一起生活等等。当然，家里人越多需要空间就越多，但生活转变往往意味着你也需要给自己更多的空间。有从一个公寓升级到一个独立屋，让孩子能在后院玩耍，或把地下室变为家庭娱乐的地方或者改变成保姆套房。在生活的转型期搬到更大的房子可以帮助您减轻压力并能有利于您获得成功。 理由2：$$意外的财务收入$$ 有时候搬到更大的房子只因很简单的理由：就是你突然收到了一笔意想不到的钱，这些钱能足够提升你的生活方式。不管是否有充分的理由（例如工作晋升，公司年终分红），或者更好的理由（例如父母赠送的礼物，中彩票），或者是一些不那么好的理由（例如继承家业，离婚财产分半或诉讼和解得到的赔偿），当您的财务状况改善时，搬到更大房里面住往往是不需要费很大劲的。 理由3：你需要更多空间 多伦多房屋的高价令我们中的许多人无法负担得起大房子，只能住在比我们想像中还要小的房子里。住在这些小的房子里往往会存在很多问题：例如衣柜里都堆满了衣服没法再放其他东西的时候，你不得不在外面租用储物柜来存放东西；或是你和宝宝都要挤在只能放下一张床的卧室里面睡觉，或是在父母来探访你的时候由于没有地方住只能安排他们住酒店。这些都是小房无法解决的问题。如果你拥有一个大房子，那么你就会有更多的空间，这样你就会把事情安排得更好，让你变得更加明智。 理由4：你想要一个能产生额外收入的公寓 许多聪明的多伦多房主出租部分房屋以帮助补贴他们的抵押贷款或允许他们住在他们本来无法负担的高尚社区里。将现有的地下室变成可出租公寓并不是那么容易，除非你想要一个室友，否则你很难把你的地库变成一个能创造收入的出租公寓。解决方案？搬到一个带分门出入并已经装修好的地库的大房子里。 理由5：没有什么能比买房升值能得到更多回报的投资 如果你有现金，那么现在没有什么选择可以投资你的盈余资金。 十年前，多伦多市的房屋平均价格为$405,064。今天？已经是$830,043，这是105％的增长。您的股票或GIC在过去十年中是否有相同的回报呢？我能确定告诉你，我的没有。当然，让投资多元化是很重要的。我们并不是说你应该将所有资金投入到房地产里，但你也不能只做股票投资。 原因6：提高投资回报率 让我们一起来做一些简单的数学计算吧。如果你有一个房子，在你拥有的时间里房子价格上涨了15％，以下是你买不同价格房子的回报率： $750,000的房子回报是$112,500; $100万的房子回报是$150,000; $150万的房子回报是$225,000; $200万的房子回报是$300,000. 这样一算下来，很明显看到房子越大您赚的钱就越多（一般是在房市场良好的情况下会是这样）。如果你能负担得起，买一个更大的房子您就能获得更高的回报。 理由7：免税投资 作为加拿大人，我们都知道要交税，而且还是要交很多税。 好消息是，您的自住房是免交资本增值税的，因此如果房子的价值增加了$​​200,000，那么当您卖房时，您就会有免税的20万存到银行账户里了。在加拿大，您的自住房是免税投资的唯一方式法，即使RRSP也只是一种延缓交税的方式，在您退休后才慢慢补交您还没交的税。 如果您想把自住房的免税增值到最大化，那就请您购买更大的房子。如果房价增长了10%的话，那么 150万的房子比100万的房子增值的免税额要高出5万元。 理由8：维持良好的婚姻 一个更大的房子能拯救一段婚姻，这是千真万确的。从我的经验来说，多一个看电视的房间能让家人在观看加拿大曲棍球比赛的同时也多一个看其它电视剧的选择。当不可避免的分歧产生时，一个更大的房子可以帮您减少琐事的争吵和让您有独处的空间来冷静以下。当然，还有最重要一点就是：快乐的妻子，幸福的生活!对丈夫来说也是一样的。 理由9：在家工作 无论你的老板最终决定让你在家工作还是在你正准备成为一个真正的企业的时候，拥有一个专门的家庭办公室可以大大提高你的工作效率。请相信我：无论是躺坐在你的沙发上或是哈腰趴在餐桌上用笔记本电脑工作的方式已经成为了过去式。 另外提醒您：家庭办公室还可以作为您工作开销的一部分，帮您免除一部分所得税！ 理由10：通过您的按揭付款强制储蓄 虽然您可能每个月都没有考虑您正在支付的抵押贷款，但您支付的部分款项将用于偿还抵押贷款的本金并同时在为您提高房子的产权，您实际上是在付钱给自己。 购买一个更大的房子（从而支付更大的抵押贷款）意味着你被迫“存钱”，否则你可能会把钱浪费在一些不必要的东西上。 当然，您还要考虑利息成本，但如果搬到更大的房子就意味着你每月额外花200元来对付你房屋的产权，你基本上每月额外支付200元。 Author: Lydia Wen